Muita gente descobre que o imóvel é irregular no pior momento possível: quando aparece um comprador, quando o banco pede a documentação para um financiamento ou quando a família precisa fazer um inventário. O imóvel existe, está construído, é bonito, mas, no papel, ele não é exatamente o que parece.
Regularizar, planejar e estruturar o patrimônio deixou de ser apenas uma questão burocrática. Hoje, é um diferencial competitivo: o imóvel em dia vale mais, vende mais rápido e abre portas que o irregular mantém fechadas.
O que torna um imóvel irregular
“Irregular” não é uma coisa só. Na prática, os casos mais comuns são:
- Construção não averbada: a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis mostra apenas o terreno, ou uma área construída menor do que a real.
- Obra sem aprovação ou sem habite-se: a construção ou a ampliação não passou pela Prefeitura, ou foi concluída sem a certidão que atesta que está apta para uso.
- Título não registrado: a compra foi feita por contrato particular (o famoso “contrato de gaveta”) e a propriedade nunca foi transferida no cartório.
- Divergências de área e confrontações: o que está no terreno não bate com o que está descrito na matrícula.
O custo que não aparece no anúncio
O imóvel irregular paga um preço silencioso. Ele costuma ser negociado com desconto, porque o comprador precisa assumir o risco e o trabalho de regularizar. O financiamento bancário tende a ficar travado, já que a instituição avalia a documentação e a área registrada, e não a área que existe de fato.
No inventário, a irregularidade pode atrasar a partilha e gerar custos extras. E há ainda o risco de autuações pela Prefeitura e de discussões sobre a base de cálculo de tributos.
Imóvel regular não é só um documento em ordem. É liquidez, segurança e valor de mercado.
O caminho da regularização
Cada caso tem sua história, mas o percurso costuma seguir esta ordem:
- Diagnóstico: análise da matrícula atualizada, da situação do imóvel na Prefeitura e da diferença entre o que existe e o que está registrado.
- Levantamento e projeto: medição do que foi construído e elaboração do projeto de regularização, dentro das normas do município.
- Aprovação e habite-se: protocolo na Prefeitura, atendimento às exigências e emissão das certidões.
- Regularidade da obra junto à Receita Federal: a averbação da construção exige a comprovação de regularidade previdenciária da obra.
- Averbação no cartório: com a documentação completa, a construção passa a constar na matrícula, e o imóvel fica, enfim, “redondo”.
Quando o problema é a falta de título, entram outros instrumentos, como a escritura e o registro da compra ou, em situações específicas de posse, a usucapião, que hoje também pode ser feita pela via extrajudicial, em cartório. Para núcleos urbanos informais, existe ainda a Reurb, a regularização fundiária urbana prevista na Lei 13.465/2017.
- a área construída na matrícula é diferente da real;
- houve ampliação ou reforma estrutural sem projeto aprovado;
- você não tem o habite-se da construção;
- a compra foi feita apenas por contrato particular;
- o imóvel está em nome de alguém já falecido.
Por onde começar
O primeiro passo é simples: pedir a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e comparar com a realidade. A partir daí, um diagnóstico técnico mostra o tamanho do trabalho, os custos envolvidos e o prazo realista, e, muitas vezes, revela que regularizar custa bem menos do que o desconto que o imóvel irregular sofreria numa venda.
Regularizar é, no fim, uma forma de cuidar do que você construiu. E de garantir que esse patrimônio chegue inteiro a quem vem depois.